Charakterystyka budynku:

Typ projektu: Wolnostojący
Powierzchnia użytkowa: xX m²
Dach: Czterospadowy
Kąt nach. dachu: 40°
Kubatura: xxx m³

Sklep Dubaj 2
Kod firmowy projektu: DU-SK-S-2
Numer firmowy projektu: 041

„Sklep poziomu drugiego 2” – Projekt opracowany w Arabskim Stylu Architektonicznym „Dubaj” – „Sklep Dubaj 2” , typu: „samoobsługowy mały”

Średni Sklep samoobsługowy parterowy w Arabskim Stylu Architektonicznym “Dubaj”. Zestawienie powierzchni pomieszczeń na parterze: hala sprzedaży 275,04m2, wiatrołap 14,53m2, pomieszczenie socjalne 12,23m2, WC damskie 3,36m2, WC męskie 3,35m2, pomieszczenie administracyjne 12,21m2, wiatrołap 3,41m2, korytarz 33,23m2, magazyn M1 – 28,56m2, magazyn M2 – 30,71m2, magazyn M3 – 18,50m2, chłodnia 25,69m2, kotłownia 13,3m2, wiatrołap 7,96m2, pomieszczenie administracyjne 10,10m2. Powierzchnia  użytkowa parteru –  501,69m²  ; powierzchnia zabudowy 637,37 m²  ; kubatura sklepu – 3.711,64 m³  ; kąt nachylenia połaci dachowej – 15^O   ; wysokość  budynku w kalenicy  – 6,50m  ; minimalna powierzchnia działki (tylko pod sam budynek, nie licząc parkingu) – 1.655,28 m²    ; minimalna szerokość działki  43,56m  ;   minimalna długość działki  38,00m ; szerokość budynku – 35,56m  ; długość budynku – 30,00m

UWAGA: Do klasyfikacji poziomów sklepów Biuro Projektowe Architektoniczne „Domy z całego świata”, przyjęło po uwagę wielkość powierzchni użytkowej projektowanego sklepu oraz powierzchnię zaplecza i ilość magazynów, chłodni, pomieszczenia socjalne, pomieszczenia administracyjne, ilość kondygnacji w sklepie, możliwości sprzedaży różnych towarów, dla jak dużej ilości klientów jest on przeznaczony, czy sklep jest samoobsługowy czy nie.  Zaprojektowany układ pomieszczeń w sklepie jest w sposób ergonomiczny, czyli zgodnie z technologią wymaganą przez Sanepid w Polsce. Biuro Projektowe Architektoniczne „Domy z całego świata”,  opracowało 6 sześć poziomów sklepów. Od pierwszego poziomu 1 do szóstego poziomu 6.
Z czego poziom pierwszy 1 sklepu „Sklep poziomu pierwszego 1”, oznacza, że jest to sklep jest o małej powierzchni użytkowej z małym zapleczem i małym magazynem i pomieszczeniem socjalnym oraz z małą możliwością sprzedaży różnych towarów: spożywczych, chemicznych, odzieżowych itp. z przeznaczeniem ze względu na swoje małe możliwości dla małej ilości klientów i sklep nie jest samoobsługowy.
Natomiast „Sklep poziomu szóstego 6” oznacza to, że zaprojektowany sklep jest o bardzo dużej powierzchni użytkowej z dużym zapleczem i dużym magazynem, z chłodniami i pomieszczeniami administracyjnym i pomieszczeniami socjalnymi oraz z bardzo dużą możliwością sprzedaży różnych towarów: spożywczych, chemicznych, odzieżowych itp. z przeznaczeniem ze względu na swoje bardzo duże możliwości dla bardzo dużej ilości klientów i sklep jest samoobsługowy.

Kalkulacja cenowa ryzyka finansowego budowy „Sklep poziomu drugiego 2” – „Sklep  Dubaj  2”  , typu: „samoobsługowy mały”

Ze względu na gabaryty restauracji minimalna wymagana działka budowana pod budowę tego sklepu, jest o powierzchni  17 arów. Przy czym to jest działka na którą wchodzi tylko sam budynek  i ma zachowane minimalne odległości od działek sąsiednich. Więc, aby budynek sklepu w pełni spełniał swoje przeznaczenie i podkreślał swoje walory architektoniczne i reklamowe oraz był odpowiednio zlokalizowany w stosunku do sąsiednich budynków, zalecane jest kupienie pod budowę tego sklepu działki o powierzchni  25 arów.
Ponieważ budowa takiego sklepu kosztuje około 1.460.000zł, bez względu na jej lokalizacją, więc najważniejszym i najtrudniejszym etapem budowy tego budynku komercyjnego (czyli budynku przynoszącego zyski i utrzymanie dla całej rodziny posiadającej ten budynek oraz jej pracowników) jest znalezienie działki budowlanej o dobrej lokalizacji, oczywiści biorąc pod uwagę dostęp do klienta.

Nie zaleca się kupowania działki taniej w nie atrakcyjnym miejscu, bez tak zwanego „dobrego dostępu do klienta”, gdyż wówczas nie ma możliwości uzyskania żadnych racjonalnych korzyści finansowych ze sprzedawanego w sklepie towaru. Więc za działkę lepiej jest zapłacić więcej pieniędzy i mieć konkretne zyski, gdyż budowa sklepu bez względu na lokalizację działki zawsze kosztuje 1.460.000zł. A sklep jest budynkiem komercyjnym (zarobkowym, dochodowym), a nie budynkiem mieszkalny.

Do kalkulacji ryzyka finansowego inwestycji związanej z budową „Sklepu Dubaj 2” – „Sklep poziomu drugiego 2” przyjęto lokalizacją budynku sklepu na osiedlu mieszkaniowym bloków wielorodzinnych w mieście powyżej 20.000 mieszkańców na terenie województwa Świętokrzyskiego.

Do oszacowania kosztów przyjęto działkę na osiedlu mieszkaniowym bloków wielorodzinnych w mieście powyżej 20.000 mieszkańców na terenie województwa Świętokrzyskiego  z dobrym dostępem do klienta o powierzchni 25 arów w cenie po 20.000zł za jeden ar.
25 arów x 20.000zł/ar = 500.000zł
Wartość zakupionej działki pod budowę sklepu wynosi  500.000zł.

Ze względu na układ architektoniczno-konstrukcyjny budynku (kondygnacja o pełnej wysokości 3,10m), do wyceny budowy budynku sklepu przyjęto ceny z terenu województwa Świętokrzyskiego:
– powierzchnia użytkowa sklepu parterowego        502m²  x  2.900zł/m²   =    1.455.800zł
Budowa sklepu:                                                                                                     =   1.455.800zł

Cały „szacowany” koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki to 1.455.800zł  +  500.000zł  =  1.955.800zł.  Jest to kwota jaką powinien mieć inwestor na budowę projektowanej przedmiotowego sklepu wraz z zakupem pod nią działki budowlanej.

UWAGA:  Słowo „szacowany” koszt budowy restauracji oznacza to, że: ostateczny koszt budowy sklepu zależy od jakości zastosowanych przy budowie sklepu materiałów budowlanych. A więc od ceny zastosowanych materiałów  wykończeniowych. Rozpiętość cenowa materiałów wykończeniowych sprzedawanych w polskich hurtowniach budowlanych, jest o rozpiętości pomiędzy najtańszym produktem, a najdroższym produktem nawet trzykrotna, np. płytki ceramiczne, można kupić w cenie 40zł/m²  , a również można płytki kupić za cenę 120zł/m²  .
Prace wykończeniowe stanowią 50% kosztów całej budowy.
Koszt budowy budynku sklepu, również zależy od stawek roboczo-godziny za jakie robotnicy wybudują budynek. Stawki te są różne, w zależności od rejonu Polski.  Do oszacowania kosztów budowy sklepu przyjęto stawki z terenu województwa Świętokrzyskiego.

W przypadku wyliczenia, tak zwanej „stopy zwrotu budowy sklepu”  w sposób taki sam jak wyliczenie „stopy zwrotu budowy restauracji” , jest  to skomplikowane do wyliczenia ze względu na dużą trudność w „założeniu”  możliwych  dziennych  i miesięcznych zdolności finansowych „zysku” jakie można osiągnąć w nowo-wybudowanym sklepie ze sprzedaży towaru.  Trudność przede wszystkim ta polega na tym, że nie wiadomo jaki towar będzie sprzedawał właściciel sklepu. Jaką sobie sam narzuci marżę na towarze. Również ile tego towaru w ciągu jednego miesiąca sprzeda właściciel sklepu, gdyż nie wiadomo jaką będzie miał w pobliżu konkurencję i jakiej odległości od swojego sklepu.

Dlatego Biuro Projektowe Architektoniczne „Domy z całego świata”  opracowało zupełnie inną metodę „kalkulacji cenowej ryzyka finansowego budowy sklepu wraz z zakupem działki”  niż to było w przypadku „kalkulacji cenowej ryzyka finansowego budowy restauracji wraz z zakupem działki”.

Aby Inwestor, czyli przyszły właściciel sklepu stwierdził, czy mu się opłaca budowa sklepu i jakie ma ryzyko finansowe tej inwestycji przeprowadzono analizę  finansową:

Założono „stopę zwrotu budowy sklepu”  = 5 lat  .  Czyli, że budowa  sklepu zwróci się mu po 5 latach w całości  (w 100%). Również założono, że w takim sklepie samoobsługowym pracuje 12 pracowników. Sklep jest czynny 16 godzin – od godziny 6:00 do godziny 22:00. Czyli sklep pracuje na dwie zmiany po 5 pracowniku na jednej zmianie. A dwóch pracowników jest zaopatrzeniowcami.  Również założono, że jedną z tych dwunastu pracowników jest właściciel sklepu.  Każdy z 12 pracowników zarabia co miesiąc po 5.500zł brutto, czyli po 3.740zł netto.  Do analizy przyjęto miesiąc 30 dniowy w którym jest 5 wolnych od pracy niedziel – czyli 25 roboczych dni co miesiąc.

„stopę zwrotu budowy sklepu”  = 5 lat
1.955.800zł  – koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki
Z  – wyliczenie jaki zysk na dzień musi mieć sklep, aby pokrył koszty budowy sklepu i zakup działki budowlanej  oraz wypłaty dla 12 pracowników w okresie zwrotu budowy sklepu czyli 5 lat.   

Z  =  1.955.800zł  :  5  =  391.160zł – jest to wymagany zysk co roku jaki musi być uzyskany ze sprzedaży towaru w sklepie w okresie 5 lat po to aby zwrócił się inwestorowi koszt budowy sklepu wraz z zakupioną działką.
Obliczenie wypłat dla 12 pracowników, którzy zarabiają każdego miesiąca po 5.500zł brutto przez okres 5 lat.
5 lat  x  12 miesięcy  =  60 miesięcy
60 miesięcy  x  12 pracowników  x  5.500zł wypłata brutto co miesiąc dla każdego pracownika=  =  3.960.000zł – jest to wypłata brutto dla 12 pracowników  co miesiąc przez okres 5 lat

Razem koszty jakie sklep musi spłacić w postać uzyskanego zysku ze sprzedaży towaru w okresie 5 lat:
3.960.000zł  wypłata dla 12 pracownik    +   1.955.800zł  – koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki  =  5.915.800zł  – jest to wymagany zysk jaki musi uzyskać sklep ze sprzedaży towaru w okresie 5 lat

Wyliczenie rocznego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
5.915.800zł  (wymagany zysk w okresie 5 lat)    :      5lat    = 1.183.160zł – wymagany zysk na rok

Wyliczenie miesięcznego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
1.183.160zł (wymagany zysk na rok)   :  12 miesięcy  =  98.596,67zł (wymagany zysk na miesiąc)

Wyliczenie dziennego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
98.596,67zł (wymagany zysk na miesiąc)  :  25 dni  =   3.943,87zł – jest to codzienny wymagany zysk w sklepie ze sprzedaży towaru przez okres 5 lat.

Zakładając, że przeciętnie każdy sklep narzuca sobie na towar marżę w wysokości 20%, więc sklep musi codziennie w okresie 5 lat sprzedać towar o wartości (obrót towarem wraz z marżą):

Y = wartość sprzedanego codziennie towaru wraz z marżą przez sklep w okresie 5 lat

Y =  3.944zł (wymagany codzienny zysk)  :  0,20 (marża sklepu 20%)  =  19.720zł

Wnioski z analizy finansowej:
Jeśli dzienna sprzedaż towaru wraz z marżą 20% jaką narzuci sobie sklep będzie równa (lub większa)  (bez względu na rodzaj towaru jaki sklep sprzedaje ) 19.720zł , na którym uzyska zysk codzienny  w wysokości 3.944zł  w okresie 5 lat, to wówczas właściciel sklepu odzyska w całości (w 100%) zainwestowane swoje pieniądze w budowę sklepu  wraz z zakupem działki  1.955.800zł  oraz będzie miał w okresie 5 lat na wypłatę dla 12 pracowników po 5.500zł brutto co miesiąc ,czyli wypłata netto po  3.740zł netto co miesiąc dla każdego pracownika (przy założeniu, że jednym z tych trzech pracowników jest właściciel sklepu).

Ostatni wniosek:
Każdy przyszły właściciel sklepu musi sam sobie odpowiedzieć na pytanie:
Czy jego sklep będzie mógł sprzedać co dziennie przez okres 5 lat towar o wartości   19.720zł   ?
I czy uzyska na nim zysk co dzienny przez okres 5 lat w wysokości  3.944zł    ?

Obliczenie wskaźnika miesięcznego rentowności budowy sklepu:
25dni  x  19.720zł/dzień    =  493.000zł  – wartość wymaganego dowolnego towaru z marżą jaki musi co miesiąc sprzedać sklep
Wmr-ot  =  493.000zł   :    502m²    =   982,07zł/ m²    (przeliczenie jaki musi być uzyskany obrót ze sprzedaży towaru w sklepie w ciągu jednego miesiąca w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej sklepu).  

25dni  x  3.944zł/dzień    =  98.600zł  – wartość wymaganego zysku z dowolnego towaru jaki musi co miesiąc sprzedać sklep
Wmr-z   =    98.600zł  :   502m²    =   196,41zł/ m²    (przeliczenie jaki musi być uzyskany zysk ze sprzedaży towaru w sklepie w ciągu jednego miesiąca w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej sklepu).  

Schemat analizy taki sam jak wyżej, który jest wykonany dla Warszawy:

Do oszacowania kosztów przyjęto działkę na osiedlu mieszkaniowym bloków wielorodzinnych w Warszawie z dobrym dostępem do klienta o powierzchni 25 arów w cenie po 30.000zł za jeden ar.
25 arów x 30.000zł/ar = 750.000zł
Wartość zakupionej działki pod budowę sklepu wynosi  750.000zł.

Ze względu na układ architektoniczno-konstrukcyjny budynku (kondygnacja o pełnej wysokości 3,10m), do wyceny budowy budynku sklepu przyjęto ceny z Warszawy:
– powierzchnia użytkowa sklepu parterowego        502m²  x  3.700zł/m²   =    1.857.400zł
Budowa sklepu:                                                                                                     =   1.857.400zł

Cały „szacowany” koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki to    1.857.400zł  + 750.000zł  =  2.607.400zł.  Jest to kwota jaką powinien mieć inwestor na budowę projektowanej przedmiotowego sklepu wraz z zakupem pod nią działki budowlanej.

Założono „stopę zwrotu budowy sklepu”  = 5 lat  .  Czyli, że budowa  sklepu zwróci się mu po 5 latach w całości  (w 100%). Również założono, że w takim sklepie samoobsługowym pracuje 12 pracowników. Sklep jest czynny 16 godzin – od godziny 6:00 do godziny 22:00. Czyli sklep pracuje na dwie zmiany po 1 pracowniku na jednej zmianie. A trzeci pracownik jest zaopatrzeniowcem.  Również założono, że jedną z tych trzech pracowników jest właściciel sklepu.  Każdy z 12 pracowników zarabia co miesiąc po 7.000zł brutto, czyli po 4.760zł netto.  Do analizy przyjęto miesiąc 30 dniowy w którym jest 5 wolnych od pracy niedziel – czyli 25 roboczych dni co miesiąc.

„stopę zwrotu budowy sklepu”  = 5 lat
2.607.400zł  – koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki
Z  – wyliczenie jaki zysk na dzień musi mieć sklep, aby pokrył koszty budowy sklepu i zakup działki budowlanej  oraz wypłaty dla 12 pracowników w okresie zwrotu budowy sklepu czyli 5 lat.  

Z  =  2.607.400zł  :  5  =  521.480zł – jest to wymagany zysk co roku jaki musi być uzyskany ze sprzedaży towaru w sklepie w okresie 5 lat po to aby zwrócił się inwestorowi koszt budowy sklepu wraz z zakupioną działką.
Obliczenie wypłat dla 12 pracowników, którzy zarabiają każdego miesiąca po 7.000zł brutto przez okres 5 lat.
5 lat  x  12 miesięcy  =  60 miesięcy
60 miesięcy  x  12 pracowników  x  7.000zł wypłata brutto co miesiąc dla każdego pracownika=  =  5.040.000zł – jest to wypłata brutto dla 12 pracowników  co miesiąc przez okres 5 lat

Razem koszty jakie sklep musi spłacić w postać uzyskanego zysku ze sprzedaży towaru w okresie 5 lat:
5.040.000zł wypłata dla 12 pracownik    +  2.607.400zł   – koszt budowy sklepu wraz z zakupem działki  =  7.647.400zł  – jest to wymagany zysk jaki musi uzyskać sklep ze sprzedaży towaru w okresie 5 lat

Wyliczenie rocznego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
7.647.400zł (wymagany zysk w okresie 5 lat)    :   5lat  =  1.529.480zł – wymagany zysk na rok

Wyliczenie miesięcznego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
1.529.480zł (wymagany zysk na rok)   :  12 miesięcy  =  127.456,67zł (wymagany zysk na miesiąc)

Wyliczenie dziennego wymaganego zysku ze sprzedaży towaru w sklepie:
127.456,67zł (wymagany zysk na miesiąc)  :  25 dni  = 5.098,27zł – jest to codzienny wymagany zysk w sklepie ze sprzedaży towaru przez okres 5 lat.

Zakładając, że przeciętnie każdy sklep narzuca sobie na towar marżę w wysokości 20%, więc sklep musi codziennie w okresie 5 lat sprzedać towar o wartości (obrót towarem wraz z marżą):

Y = wartość sprzedanego codziennie towaru wraz z marżą przez sklep w okresie 5 lat

Y =  5.099zł (wymagany codzienny zysk)  :  0,20 (marża sklepu 20%)  = 25.495zł

Wnioski z analizy finansowej (w Warszawie):
Jeśli dzienna sprzedaż towaru wraz z marżą 20% jaką narzuci sobie sklep będzie równa (lub większa)  (bez względu na rodzaj towaru jaki sklep sprzedaje )  25.495zł , na którym uzyska zysk codzienny  w wysokości 5.099zł   w okresie 5 lat, to wówczas właściciel sklepu odzyska w całości (w 100%) zainwestowane swoje pieniądze w budowę sklepu  wraz z zakupem działki  2.607.400zł  oraz będzie miał w okresie 5 lat na wypłatę dla 12 pracowników po 7.000zł brutto co miesiąc ,czyli wypłata netto po 4.760zł co miesiąc dla każdego pracownika (przy założeniu, że jednym z tych trzech pracowników jest właściciel sklepu).

Ostatni wniosek (w Warszawie):
Każdy przyszły właściciel sklepu musi sam sobie odpowiedzieć na pytanie:
Czy jego sklep będzie mógł sprzedać co dziennie przez okres 5 lat towar o wartości  25.495zł ?
I czy uzyska na nim zysk co dzienny przez okres 5 lat w wysokości      5.099zł    ?

Obliczenie wskaźnika miesięcznego rentowności budowy sklepu:
25dni  x  25.495zł/dzień    =  637.375zł  – wartość wymaganego dowolnego towaru z marżą jaki musi co miesiąc sprzedać sklep
Wmr-ot  =  637.375zł   :    502m²    =   1.269,67zł/ m²    (przeliczenie jaki musi być uzyskany obrót ze sprzedaży towaru w sklepie w ciągu jednego miesiąca w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej sklepu).  

25dni  x  5.099zł/dzień    =  127.475zł  – wartość wymaganego zysku z dowolnego towaru jaki musi co miesiąc sprzedać sklep
Wmr-z   =  127.475zł    :    502m²    =   253,93zł/ m²    (przeliczenie jaki musi być uzyskany zysk ze sprzedaży towaru w sklepie w ciągu jednego miesiąca w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej sklepu).

Ostania bardzo ważna uwaga: Najważniejsze jest kupienie działki o dobrej lokalizacji z dobrym dostępem do dużej ilości klientów, nawet kiedy za nią więcej się zapłaci, gdyż głównie to gwarantuje sukces nowej inwestycji w tym biznesie. Jeśli wybuduje się budynek sklepu w złej lokalizacji, to wówczas jest go bardzo trudno komukolwiek sprzedać. Absolutnie nie należy budowanie sklepu (budynek komercyjny – zarobkowy) traktować jak budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego, czy bloku mieszkalnego wielorodzinnego.   

Rzut parteru

Minimalny wymiar działki